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Le dernier numéro

Article publié le 3 juillet 2012

Parution du mois

Notifications SAFER

Depuis quelques semaines, les ventes en démembrement de propriété doivent être obligatoirement déclarées à la SAFER. C’est un pas vers la transparence du marché des vignes, souhaitée par le Syndicat. En charge du dossier « foncier » au SGV, Maxime Toubart revient sur cette avancée.

« C’est un vrai progrès » déclare Maxime Toubart, vice-président du SGV, plus particulièrement en charge du foncier. « En effet, nous disposerons désormais d’une meilleure vision des biens acquis en démembrement en Champagne ».

L’un des obstacles que le SGV avait à surmonter était l’absence de transparence du marché. En effet, certains montages juridiques permettaient aux vendeurs et aux acheteurs, en ne notifiant plus les transactions, d’échapper au regard de la SAFER, plaçant celle-ci dans l’impossibilité de rechercher d’autres solutions en amont.

Ce problème vient d’être résolu par la publication récente d’un décret (cf encadré). Désormais, la notification des transactions à la SAFER est obligatoire pour toutes les ventes y compris celles réalisées en démembrement de propriété ou sous forme de cession de parts de société. « Nous aurons à nouveau une visibilité sur le marché et une meilleure connaissance de la destination des vignes mais aussi de leur valeur » déclare le vice-président du SGV. « En effet, cette obligation de notification, portant sur l’ensemble des transactions, devrait nous permettre de dégager des valeurs moyennes de référence, plus tangibles qu’auparavant. Nous pourrons ainsi non seulement mieux remplir notre rôle de défenseur de l’intérêt des viticulteurs, mais aussi orienter et maintenir les vignes au Vignoble ».

Au-delà de cette avancée significative, la difficulté, avec le dossier du foncier, est qu’il n’y a pas de solution toute faite. La vigne est devenue si chère qu’un grand nombre d’exploitants ne peuvent plus s’en porter acquéreurs et doivent rechercher des solutions adéquates. « Nous avons un travail de fourmi à conduire sur le terrain » explique Maxime Toubart, afin d’orienter les vignes vers des exploitations familiales. « C’est un travail collectif, à conduire au jour le jour avec tous les opérateurs champenois mais aussi les conseillers de gestion, les banques, les juristes, les notaires et, bien sûr, avec la SAFER ».

QUE DIT LE DÉCRET DU 14 MARS ?

Une notice publiée au journal officiel (JO) précise : « Les SAFER reçoivent des notaires les notifications des aliénations de biens sur lesquels elles sont susceptibles d’exercer leur droit de préemption ainsi qu’une information sur d’autres transactions foncières hors champ du droit de préemption grâce auxquelles elles peuvent analyser les évolutions des prix sur le marché foncier rural ainsi que la consommation des espaces agricoles. Les démembrements de droit de propriété seront, à ce second titre, désormais portés à leur connaissance ».

Pour donner plus de poids à cette obligation des notaires, le Parlement avait voté, dans le cadre de la loi dite « Warsmann » [1], une disposition selon laquelle l’absence de déclaration préalable de ces opérations entraînait la nullité des ventes réalisées. Mais cette disposition a été invalidée par le Conseil constitutionnel, pour un motif de procédure législative : cette disposition avait été introduite par amendement en deuxième lecture. Or, seuls sont recevables, en seconde lecture, les amendements en relation directe avec une disposition restant en discussion, ou destinés à assurer le respect de la Constitution, ou opérant une coordination avec des textes en cours d’examen, ou corrigeant une erreur matérielle. L’amendement en question, ne correspondait à aucun de ces cas.

La notice publiée au JO montre que le ministre de l’Agriculture prend pour argent comptant l’opinion selon laquelle la SAFER ne pourrait pas exercer son droit de préemption sur la vente de droits démembrés (vente séparée de l’usufruit et/ou de la nue-propriété). Cette opinion se fonde sur deux arrêts de la Cour de cassation ayant jugé que le droit de préemption, « qui s’exerce en vue de réaliser l’équilibre des exploitations agricoles et d’éviter la spéculation foncière, ne peut jouer, hormis le cas de fraude, à l’occasion de la vente de la nue-propriété d’un bien rural » [2]

Toutefois, des litiges en cours montrent que cette question n’est pas définitivement tranchée, notamment dans le cas où la cession concomitante de l’usufruit et de la nue-propriété à deux acquéreurs distincts (mais pas toujours totalement étrangers l’un à l’autre !) permettrait à la SAFER d’acquérir, puis de rétrocéder, la pleine propriété du bien vendu, dans le respect des objectifs assignés par la loi.

En attendant, l’obligation désormais faite aux notaires de déclarer les projets de vente en démembrement de propriété permettra au moins à la SAFER :

  • d’avoir une connaissance plus complète du marché du foncier (surface et prix) ;
  • de faire valoir son droit de préemption lorsqu’elle pourra établir que le démembrement de propriété a été conçu dans l’unique but de soustraire la vente au droit de préemption de la SAFER (situation juridiquement qualifiée de « fraude »).

••• Etienne Benedetti


[1] Loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives.

[2] Cour de cassation, arrêts du 6 novembre 1970 et du 6 février 1974.


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